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  • 全球“零利率”中国楼市新转机

  • 小编:胡椒粉  来源:​中房报   点击:1096
  • 2020-03-23 14:32:55
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  • 市场久违的“秒光盘”再次出现。3月16日晚间,深圳,万科星城288套公寓开盘仅7分半钟即售罄,销售金额达2.99亿元。3月13日,位于蛇口的招商太子湾项目推出14套公寓房源,仅8秒宣告售罄,销售金额达6亿元。

    这虽是个案,但代表着一种信号,即国内疫情逐渐明朗化下,楼市正解除冰封。而深圳楼市素来有着全国楼市风向标的称号。

    因为疫情冲击,在抗“疫”最严峻的2月份,房地产投资销售指标以前所未有的幅度大降。国家统计局数据显示,1—2月份,房地产开发投资同比下降16.3%,商品房销售面积同比下降39.9%,商品房销售额同比下降35.9%。

    上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅对中国房地产报记者表示,房地产涉及上游相关的建筑、建材,下游的家具、家电,以及庞大的就业人群,对经济的影响重大。国内楼市现在防止的不是房价大涨,而是销售端压力可能导致房价剧烈回落,这是政策着力的重点。

    当前,新冠疫情在全球蔓延,全球央行竞相宽松以应对满天飞舞的“黑天鹅”,境内外宽松流动性下,中国楼市亦将迎来新的转机。

    楼市双双探底

    3月17日,万科召开2019年线上业绩推介会,万科集团董事会主席郁亮表示,18个月之前,也就是2018年秋季例会,万科主题词是叫“活下去”,当时只是出于居安思危的考虑,让我们时刻保持清醒和警惕。但是没想到,今天,或许成了特别真实的存在。

    “万科在行业中首先提出房地产‘白银时代’的概念,今天,白银时代已进入深水区”,万科在《致股东》信中如此写道。

    而当白银时代遭遇疫情“黑天鹅”的冲击,行业的艰难性愈发明显。

    疫情对经济和楼市的冲击有多大,这组数据可以说明。据国家统计局披露,1—2月份宏观数据全面下滑,无论是需求端的消费、投资还是供给端的工业产值,全部大幅负增长。其中,1—2月份全国服务业生产指数同比下降13%,规模以上工业增加值同比下降13.5%,制造业产值同比下降15.7%。

    投资类全线下滑。1—2月份,全国固定资产投资33323亿元,同比下降24.5%,创历史低。制造业投资增长同比下滑31.5%,基建投资增速同比下降30.3%。消费指标跌到历史低点,1—2月份社会消费品零售总额同比下滑20.5%,除药品和食物等抗疫物质和生活必需品消费保持增长以外,其他所有消费都是负增长。

    交通银行金融研究首席研究员唐建伟测算,一季度经济增速可能为负值,创有季度GDP统计数据以来的低值。二季度之后有望改善,但仍然存在压力和风险,需要提早采取有效措施加以积极应对。

    在疫情影响下,建筑业生产放缓,市场需求被抑制,房地产指标严重下滑。1—2月房地产开发投资同比下滑16.3%;商品房销售面积同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,办公楼销售面积下降48.4%,商业营业用房销售面积下降46%。房地产开发企业到位资金同比下降17.5%,全国土地购置面积同比下降29.3%,房屋新开工面积同比下降44.9%,预示未来房地产投资仍将面临压力。

    2020年2月末,商品房待售面积比2019年末增加3184万平方米;商品房现房存销比为26.6个月,相比2019年12月末上升10.8%。

    同时,全国70个大中城市房价降温明显,二手房价下跌。国家统计局数据显示,2月份,70个大中城市一二手住宅价格环比涨幅分别为 0.02%和-0.08%,相比1月分别收窄0.25和0.15个百分点。尤其二手房价为 2015 年 4 月来下跌。相比1月份,2月份新房价格上涨城市数量减少26城,二手房价格上涨城市数量减少19 城。

    国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,房地产“房住不炒”的定位没有改变。这些年实施因城施策,强化和落实地方城市主体责任,房地产市场总体平稳,稳地价、稳预期、稳房价的局面初步形成。至于房地产发展政策,按照推动高质量发展的要求,不把房地产作为短期刺激政策。

    “雪崩之时,没有一片雪花是无辜的”。值得警惕的是,虽然国内疫情得到有效控制,但境外疫情正在各国迅速蔓延,若疫情长期得不到控制,全球正常的社会经济生活必将受到冲击,短期内对股市、对经济产生一定的影响不可避免。

    新一轮刺激的楼市“转机”

    为对抗疫情冲击,国内外掀起新一轮经济刺激潮,流动性“大放水”。

    北京时间3月16日凌晨,美联储将利率降低零水平,并启动了7000亿美元大规模量化宽松(QE)刺激计划。但当天市场反应并不积极,美国股票市场继续下跌。

    美联储3月17日发表声明称,为应对新冠肺炎疫情对商业票据市场造成的影响,将建立商业票据融资机制以支持美国家庭和企业。美联储上一次使用该工具是2008年。当日,姆努钦和美国总统特朗普还向参议院提出了大约1万亿美元的刺激计划。

    3月19日早上,欧洲央行抛出7500亿欧元(折合人民币约5.4万亿元)资产购买计划。有消息称,日本政府、执政党正计划推出超过30万亿日元的刺激方案。

    3月份以来,至少30个国家或经济体采取了降准、降息或量化宽松的措施。澳大利亚央行利率已降至0. 5%,接近零利率,并表示准备在必要时采取进一步行动;已实施负利率的欧洲央行和瑞士央行大概率还会进一步降息。

    零利率意味着什么?美国斯坦福大学经济系教授罗纳德·麦金农认为,如果发达国家致力于在危机期间通过降息稳定国内经济,套利交易者的投机热钱将大量涌入利率较高的新兴市场国家,最显著的冲击是大宗商品价格的周期性波动,带来通货膨胀压力,引发房地产市场的泡沫,拉升食品和能源价格。

    我国正发力新基建投资。随着各地重点工程复工及一批重点项目名单的下发,近50万亿元的投资版图浮出水面。其中2020年度计划投资总规模约7.6万亿元,占总体投资计划的15.3%。

    同时,央行年内已两次宣布下调存款准备金率。一次是1月1日央行宣布全面降准0.5个百分点;另一次是3月13日,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点。通过两次降准,央行共计向市场释放1.35万亿元长期资金。

    面对疫情和油价暴跌两个“黑天鹅”对世界带来的巨大冲击,中国多次高层的重要会议已定调,要进一步加大力度实施逆周期调节,面对经济下行的压力以及外部的严峻冲击。

    中国首席经济学家论坛理事长连平预计,货币政策会相应地做反向调整,主要是通过流动性宽松、利率水平的降来应对。“接下来准备金率和利率在这两年还会进一步向下调整。3月份或4月份是重要的时间窗口,因为遭遇冲击后,对经济的负面影响会在此后一段时间逐渐地显现,金融作为先行的、重要的经济变量,需要提前进行运作,这样会对下半年经济运行带来积极影响。”

    在国内外流动性集体“大放水”之下,多位业内人士均对房地产走势充满信心。

    “困难只是阶段性的,看好后续的市场需求。房地产消费是一项长期消费,疫情并不会导致需求消失,房企对市场恢复要有信心。”中国房地产业协会会长冯俊认为。

    粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖对中国房地产报记者表示,由于国内疫情防控得力,全社会存在后续楼市政策会松动、基建加码的预期,从而减少冲疫情对楼市带来的冲击。“短期看,国内房价可能因房企降价促销而出现下跌,但老百姓购房需求还在,对楼市预期较强,一段时间过后房价又可能被带动起来。”

    连平表示,疫情结束后,在因城施策、逆周期宏观政策以及新型城镇化和区域经济一体化等因素推动下,随着预期的改善,房企拿地积极性上升,房地产投资将会出现明显反弹。即使疫情对房地产行业有较大压力,不会也不应该出现“大洗牌”。考虑到房地产行业对中国经济的重要影响,市场动荡必然会对中国经济带来不稳定因素。行业的发展和成熟需要“洗牌”,但这种“洗牌”应该是长期和渐进的,是市场可以接受的,其过程对经济的副作用应该越小越好。从当前出台的一系列扶持政策来看,疫情影响下还不会出现行业“大洗牌”的趋势,但应该会在一定程度上推进行业重组。

    同策集团首席分析师张宏伟预计,在全球及国内市场流动性刺激下,尽管当前我国楼市调控的基调仍坚持“房住不炒”,短期内调控政策并未出现明显宽松,但市场流动性注入房地产,必然会导致房价进一步上涨。无论是传统基建,还是新基建、产业类项目,大部分项目仍然会落地到一二线城市,带动核心一二线城市投资价值进一步提升,土地价格也会随之进一步上涨。而地价上涨,必然也会带动一二线城市房价率先开启上涨趋势。


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